전세를 월세로 바꿀 때 세금관련된 부분이 걱정이신 분들 많으실 겁니다. 오늘은 전세를 월세로 전환시 보험료나 세금이 얼마나 증가하고 월세로 받는 적정금액은 얼마인지 한번 알아보겠습니다.
[목차]
- 임대사업자 월세전환
- 월세 전환시 건강보험료 어떻게 될까?
- 월세 전환시 소득세 얼마나 늘어날까?
1. 임대사업자 월세 전환 적정금액
임대사업자는 세금혜택을 얻어 분양받고 전세로 받는 경우가 많습니다. 전세사기가 기승을 부리면서 월세로 전환하는 임대사업자가 많아졌습니다. 월세전환은 계속 변하는 월세 전환율을 고려해야하는데요.
한국은행 기준금리 (현재 3.5%) + 대통령이 정하는 이율(2.0)이 상한입니다. 현재는 대략 5.3% 정도됩니다. 3억원을 2억원으로 바꾸고 월세로 받는다면 1억원 * 5.5% / 12 개월 = 45만원 정도됩니다. 1억에 45만원 정도 나온다는 뜻입니다.
부동산 전세를 월세로 하거나 월세를 전세로 할 때 자주 이용하는 사이트가 있습니다. 렌트홈에서 정확하게 알 수 있습니다.
2023.04.11 - [주택임대사업자 기록] - 렌트홈 계산기 - 임대료, 인상률, 보증금, 월세
렌트홈 계산기 - 임대료, 인상률, 보증금, 월세
임대사업자를 할 때나 반전세를 전세로 돌릴 때 계산법이 상당히 어려웠을 겁니다. 이번에 렌트홈에서 아주 편리한 계산기 프로그램을 등록했는데요. 반전세를 전세로, 전세를 반전세로 넣을
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전월세전환율은 항상 바뀌기 때문에 확실하게 계산기를 사용해서 적정가격을 판단하는 것이 좋습니다. 임대사업자는 전월세인상률이 5%이기 때문에 틀리다면 과태료가 부과될 수 있습니다.
2. 임대사업자 월세 전환시 건강보험료 어떻게 될까?
월세 전환으로 하면 임대소득이 높아지면서 건강보험료도 높아집니다. 지역건보료 산정은 소득과 재산을 고려하는데 주택임대소득과 사업소득은 건보료가 증가하는 주요한 이유 중 하나입니다.
주택임대사업자로 등록한 경우
보증금 - 2주택 이하면 전세보증금에 대한 과세 없음, 3주택 이상인 경우 전세보증금에 대한 과세
월세 - 주택임대소득이 발생하므로 지역가입자로 전환되며 월세 83만원 초과하면 지역 건강보험료가 부과
건강보험료를 산정하는 기준
- 사업소득
- 연금소득
- 근로소득
- 분리과세 주택임대소득
- 주택, 건물, 토지, 선박, 항공기, 전세, 월세 등 재산금액
- 4000만원 이상의 차량
정확한 보험료 계산은 건강보험공단의 모의계산을 해보시면 더 자세히 판단할 수 있습니다.
3. 월세 전환시 소득세 얼마나 늘어날까?
주택임대소득이 2천만원을 초과하는 경우, 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고합니다. 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우는 임대주택인지에 따라서 세율이 달라집니다.
임대주택의 경우 공제금액이 400만원이며 단기, 장기 임대사업자일 때 세액감면이 75% 감면됩니다. 소형주택일 수록 더 감면됩니다.
2천만원 이하이면 종합과세가 아닌 분리과세로 들어가며 감면되는 세액이 많아져서 덜 나오게 됩니다. 결국 중요한 것은 나의 임대소득 총합이 2천만원을 넘기는지 안넘기는지 입니다.
주택임대소득 2천만원 넘어가는 경우
종합과세 - 다른 소득과 합산해서 계산 (세율 6% ~ 45%)
주택임대소득 2천만원 이하인 경우
분리과세, 종합과세 선택가능 - 분리과세로 했을 시 임대주택인 경우 공제와 감면혜택이 많음 (분리과세 세율 14%)
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