주택임대사업자 주택매매 - 임대사업자 매물, 주택양도

최근 임대사업자 혜택이 줄어들고 메리트가 없어지면서 폐업을 하려는 사업자분들이 많아졌습니다. 오늘은 가지고 있는 임대주택을 양도하려면 임대사업자로서 어떤 법안이 있는지 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 

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[목차]

1. 주택임대사업자 주택매매
2. 주택임대사업자 양도허가 되는 경우
3. 임대사업자 세금환금, 폐업, 말소

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1. 주택임대사업자 주택매매

 

원래 임대사업자는 임대의무기간 동안 임대주택을 양도할 수 없습니다. 하지만 같은 임대사업자에게는 양도할 수 있습니다. 하지만 혜택 받았던 취득세나 지방세 등 각종 세금을 환급해야 합니다. 

 

멋대로 임대주택을 양도한다면 과태료를 물게 됩니다. 그 밖에도 양도를 허가받으려면 몇 가지 사항이 필요합니다. 

 

 

임대주택의 양도허가 기준은 경제적 사정에 따라 허가될 수도 있습니다. 2년 연속 적자가 발생하거나 영업흐름이 좋지않거나 임대주택이 12개월 동안 임대되지 않으면 그럴 수 있습니다. 

 

현재 주택임대사업자가 주택을 매매하려면 요약하면 3가지 방법이 있습니다. 

 

1. 같은 주택임대사업자에게 매매

2. 양도 허가

3. 주택임대사업자 말소

 

 

2. 주택임대사업자 양도허가 되는 경우

 

임대주택이 재개발이나 재건축에 포함되어서 철거가 예정된 경우에도 임대의무기간이 적용되지 않습니다. 임대사업자의 결격사유 (부정행위, 거짓, 보증보험 등)으로 걸려도 임대주택은 양도될 수 있습니다. 

 

임대주택사업자 양도허가 사항

제일 그나마 현실적인 것은 '2년 연속 적자가 발생한 경우', '최근 12개월간 임대사업자 민간임대주택 중 임대되지 않은 주택이 20% 이상 특정임대주택일 경우'가 제일 현실적입니다. 

 

주택임대사업자인 매매자를 구하기엔 쉽지 않고 임대의무기간 10년을 기다리기 어렵다면 경제적 사정으로 양도허가를 받는 수밖에 없어 보입니다. 

 

 

3. 임대사업자 세금환금, 폐업, 말소

 

세금이 추징되는 경우는 장기일반민간임대주택의 사업자등록 말소나 매각 또는 증여시 소멸일로부터 소급하여 5년 이내 감면된 재산세 및 재산세를 추징합니다. 

 

종합부동산세 과세표준 합산에서도 배제되고 종합소득세에서도 소형주택 임대사업자면 요건을 충족할 때 세액이 감면됩니다. 어차피 임대주택을 매매한다면 상관이 없겠습니다. 

 

 

임대사업자는 원래 폐업이나 말소를 할 수 없는 것이 원칙이지만 임대기간 중이라도 다른 민간임대주택을 전부 임대사업자에게 양도하거나 경제적인 사정이 있을 경우 허가를 받아 양도할 수 있습니다. (양도허가) 

 

임대의무기간이 지난 경우 임대주택을 전부 양도한 후에 임대사업을 폐업할 수 있습니다. 사실 이게 제일 좋은 방법인데 임대사업자로서 혜택이 없거나 현 시장 같은 상황이면 말소나 폐업도 좋은 방법 중 하나일 것입니다. 

 

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