주택임대사업자 보증보험 - 면제조건, 보증금액, 주택가격 산정

임대사업자의 의무인 보증보험에 대해서 처음에 까다로운 것이 많았습니다. 면제조건이나 보증금액, 주택가격 산정 등 어려운 내용이 많았는데 계속 읽어보고 겪어보니 조금씩 와닿네요. 말이 많지만 우선 실생활에 적용되는 만큼 한번 살펴보겠습니다. 

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[목차]

1. 주택임대사업자 보증보험 면제조건
2. 주택임대사업자 보증금액, 주택가격
3. 주택임대사업자 보증보험료 분담

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1. 주택임대사업자 보증보험 면제조건

 

주택임대사업자는 임대주택에 대한 보증보험이 의무란 것은 전부 알고 있으실 겁니다. 하지만 특정한 조건이 되면 보증보험을 꼭 들지 않아도 됩니다. 보증보험 드는 일은 여간 귀찮은 일이 아닙니다. 

 

보증보험이 면제되는 요건은 다음과 같습니다. 

 

- 임차보증금이 최우선변제액 이하인 경우 (서울시 5500만원, 광역시 2800만원, 그 밖의 지역 2500만원), 임차인 동의 하에 가능

 

 

- 공공주택 특별법으로 공공주택사업자와 임대차계약을 하는 경우

- 임차인이 직접 전세금반환보증에 가입하였고 임대사업자가 보증수수료를 전부 지급한 경우

 

제일 현실성 있는 면제조건은 1번으로 보입니다. 대부분 요새 반전세이므로 보증금을 적게하고 월세로 하는 경우도 있습니다. 보증료도 꽤 나오기 때문에 할 수 있다면 1번도 좋아보입니다. 

 

만약 어쩔 수 없이 보증보험을 가입한다고 해도 일부보증을 할 수도 있습니다. 임차인이 동의할 경우 일부보증으로 하고 보증료를 적게 낼 수도 있습니다. 

 

제출서류 - 임차인동의서, 공공주택 보증가입 확인 보증서(해당인 경우), 전세보증금반환 보증서 및 이체내역서 

 

 

2. 주택임대사업자 보증금액, 주택가격

 

임대사업자의 보증보험은 원칙은 전액보증을 원칙으로 합니다. 계약금과 중도금의 합계입니다. 하지만 아까 말했듯 일부보증으로 할 수 있는 조건이 있습니다. 

일부보증요건

1,2번의 경우는 보증금보다 선순위로 제한물권이 있거나 근저당이 분리된 경우를 말합니다. 이 경우는 등기증을 잘 확인하시어 판단하시고 저희가 봐야할 것은 3,4입니다. 

 

이미 전세권이 설정된 경우는 선순위로 보증금이 대항력을 갖기 때문에 부분보증을 해도 상관없다고 보는 것 같습니다. 4번의 경우는 일부 보증금액은 근저당금액(은행 대출) + 임대보증금 - 주택가격의 60% 입니다. 

 

보증보험 가입하기 위한 조건으로 주택가격을 아는 것이 제일 중요합니다. 임대주택에 가압류나 가처분 같은 제한물권이 들어있으면 안되고 근저당권이 주택가격의 60%이내여야 합니다. 근저당권 + 임대보증금이 주택가격의 90%를 넘으면 안됩니다. 

 

주택가격 산정

이번에 법 개정으로 감정평가가 우선으로 주택가격으로 선정되는 것에서 제일 나중 순위로 변동되었습니다. 밑의 포스팅을 참고하세요.

 

2023.04.23 - [주택임대사업자 기록] - 주택도시보증공사 HUG 전세보증 기준 변경 정리

주택도시보증공사 HUG 전세보증 기준 변경 정리

 

1. 공시가격 ( KB 부동산 실거래가, 홈택스, 부동산테크)

2. 감정평가서 산정가격 

 

https://kbland.kr/map?xy=37.5205559,126.9265729,17 

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, 예측시세

https://rtech.or.kr/main/main.do

부동산테크

 

 

3. 주택임대사업자 보증보험료 분담

 

보증보험을 누가 미리 가입하느냐에 따라 보증보험료 분담이 다릅니다. 

임차인이 가입할 경우 

- 임대사업자 100% 부담

 

임대사업자가 가입할 경우 

- 임대사업자 75% 분담, 세입자 25% 분담 

 

보증기간은 1년, 2년이 있으며 보증보험을 늦게 가입할 수록 보증기간과 세입자의 임대차기간과 다를 수가 있습니다. 임대차계약 종료일까지로 설정할 수 있으며 선택할 수 있습니다.

 

보증료율은 보증금액의 부채비율 및 신용도에 따라 개인의 경우 연 0.099 ~ 0.876% 까지 갑니다. 법인의 경우는 0.073 ~ 1.59% 입니다. 

 

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