전세사기가 급증하는 가운데 보증보험에 대한 가치는 점점 높아지고 관심도 많아지고 있습니다. 2023년에 들어와서 전세보증 기준에 대한 변동사항이 있었는데 개인보증심사에 관한 것이라 한번 정리해보겠습니다.
[목차]
- 주택도시보증공사 전세보증
- 주택도시보증공사 전세보증 변경사항
- 주택도시보증공사 전세보증 변경한 이유, 전망
1. 주택도시보증공사 전세보증
전세보증보험은 말그대로 나의 전세보증금이 전세 사기, 집주인 파산 같은 사건이 있었을 때 어느정도 보전해주는 보험입니다. 주택임대사업자는 5천만원 이상이면 세입자를 위해 보증보험을 드는 것을 의무화하고 있습니다.
하지만 임대인이 주택임대사업자가 아닌 경우에도 보증금이 너무 많을 때는 보증보험을 들어놓는 것이 좋을 수도 있습니다. 우선 선순위로 근저당이 은행으로 잡혀있거나 집값이 전세값과 비슷해지려고 할 때 특히 그렇습니다.
전세보증의 보증조건은 선순위채권(집주인이 집을 사기위해서 은행이 진 빚) + 전세보증금이 주택 가격을 넘으면 안됩니다. 되도록 주택가격이 불투명한 수도권,지방 빌라나 오피스텔을 피하라는 것이 이것 때문입니다. 가격을 파악하기 힘듭니다.
그리고 건축물대장상 위반건축물이 아니어야합니다. 전세사기를 일단 당하지 않으려면 등기부등본 보는 법을 파악해야합니다. 등기부등본의 갑구를 확인해서 경매신청, 가압류, 가처분, 가등기 같은 것들이 있는지 확인하는게 우선입니다.
전세보증을 가입할 수 있는 제일 편한 방법은 아래와 같습니다.
네이버부동산 -> 금융상품 -> 전세보증금반환보증
카카오페이 -> 간편보험 -> 전세보증금반환보증
KB국민카드 -> 국카몰app -> 라이프샵 -> 전세보증
모바일보증 -> 모바일HUG 신청 (비추)
이번 2023년 5월부터 변경된 사항은 주택가격의 담보인정비율과 감정평가 적용방식의 변화입니다.
2. 주택도시보증공사 전세보증 변경사항
2023년 5월 1일부터 다음과 같은 전세보증보험 변경사항이 적용됩니다. 새롭게 가입되는 신규보증에 대해서 적용됩니다.
- 주택가격 담보인정비율을 100% -> 90%로 바뀝니다. 보증보험 가입사항인 전세보증금이 주택가격 x 담보인정비율보다 작거나 같아야 하므로 전세보증금이 아무리 비중이 많더라도 주택가격의 90%보다는 무조건 작아야합니다. 아니면 가입불가
- 감정평가 적용방식 변경합니다. 1순위로 감정평가서의 금액을 먼저 주택가격으로 보았는데 이제는 KB부동산시세나 부동산테크, 공시가격을 먼저 주택가격으로 보는 것으로 정했습니다. 여기에 없으면 후순위로 감정평가서에 있는 가격을 봅니다. 함정은 감정평가를 받는데 오피스텔도 50만원가량 듭니다. (아직 멀었습니다)
- 단독, 다가구, 다중 주택가격 산정시 공시가격을 매매가격보다 우선 적용합니다. 공시가격은 요약해서 세금을 매기는 가격이라서 아무래도 시세보다 싼 것이 대부분입니다. 그래서 공시가격의 140%를 적용했었는데 이번에는 150%로 적용합니다.
3. 주택도시보증공사 전세보증 변경한 이유, 전망
https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사
주택가격 산정기준 - 주택가격은 보증승인일 현재의 ‘가격정보 순서’로 적용 가. 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택 나. 그 외 주택 다. 감정평가서 이용 시
www.khug.or.kr
전세보증금반환보증에 대한 상품설명은 줄줄이 잘 나와있습니다. 전세보증 변경사항의 이유를 살펴보자면
- 주택가격의 90%이하로 한 것은 깡통주택을 더 잘 막기 위해서 입니다. 집 값이 떨어지면서 전세값이 집 값을 추월하는 깡통전세가 많아졌습니다. 그러므로 전세 사기나 파산이 되면서 세입자에게 피해가 오기 시작했습니다.
- 감정평가서 자체가 비용과 시간이 너무 들고 그것을 우선순위로 하기에는 과정이 너무 복잡합니다. 시세 파악이 어려운 부분에 대해서는 어떻게든 사기나 피해를 막기위해서 투명하고 객관적인 판단이 필요합니다. 국토부에서 도와줘야 될 것 같습니다. (감정가격도 원하는대로 맞출 수 있는 것도 한몫합니다)
- 공시가격에 대한 기준이 현 시세를 잘 반영하지 못해서 (집 값이 너무 올라있어서) 140%에서 150%로 늘리려고 하나봅니다. 150%로 늘려도 공시가격이 워낙 낮아서 실전용으로 적합한지 모르겠습니다.
보증보험을 드는 것도 좋지만 등기부등본을 보고 우선 판단하는게 사기예방이 될 것이고 정부에서는 전세 사기에 대한 피해를 막으려고 노력하지만 아직 미비해보입니다. 실질적인 대책이 필요합니다.
금리가 정점을 찍으면서 집값을 계속 느리게 하향세를 할 것이고 아주 많이 올랐거나 수요가 약한 수도권 같은 지역은 깡통주택이 되는 것을 주의해야할 것입니다. 되도록 주택임대사업자가 하는 임대주택에 들어가는 것이 좋고 그것도 안되면 비싸도 집값이 많이 떨어지지 않는 서울에 거처를 마련하는게 좋습니다.
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