주택임대차보호법은 실생활에 아주 영향을 많이 미치는 법입니다. 주요사항을 무조건 알아둬야하는데요. 대항력이나 우선변제, 계약갱신과 같은 기본적으로 누릴 수 있는 것을 모르는 것과 아는 것에 차이는 큽니다. 지금 알아보겠습니다.
[목차]
- 주택임대차보호법 정리 및 주요사항
- 주택임대차보호법 계약갱신
- 주택임대차보호법 최우선변제
1. 주택임대차보호법 정리 및 주요사항
집주인이 융자 없는 전세라면 모를까 들어갈 집의 등기를 보니 은행권의 대출이 끼어 있다면 다음으로 들어갈 세입자는 대항력이 없는 임차인입니다.
이러한 주택을 임대차할 때 임차인의 권리보호를 위해 만든 것이 임대차보호법입니다. 임차인은 전입신고와 확정일자를 동사무소에서 받는다면 대항력을 가질 수 있습니다.
대항력은 세들어사는 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 시 경매로 팔린 집의 가격에서 우선순위로 받을 수 있는 권리입니다. 대항력이 없다면 전세 보험이라도 있어야 전세금을 보전할 수 있습니다.
주택임대차보호법에는 임대료 5% , 계약갱신, 전월세 신고제 등 임차인을 위한 법안이 있으니 각각의 주요사항만 살펴보더라도 분명 살다가 찾아볼 일이 있습니다.
2. 주택임대차보호법 계약갱신
주택임대차보호법에 묵시적갱신도 있지만 임차인은 임대인에게 최초계약 후 한번 계약 갱신청구를 할 수 있습니다.
임대인의 경우는 임차인의 갱신권을 받아들일 수밖에 없으며 임대료 5%를 인상하거나 전월세 전환 같은 것으로 대응합니다.
그럼에도 합의가 된다면 임차인은 임대한 기간동안 그 집에 살 수 있습니다.
임차인은 2개월 이상 월세를 밀렸거나 주택을 훼손하였거나 그 밖의 의무를 어겼을 때는 계약갱신을 청구할 수 없습니다.
묵시적갱신도 계약갱신 중에 하나인데요. 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차 종료전 3개월 간 임대인과 임차인이 아무얘기가 없을 때 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 자동으로 계약됩니다.
3. 주택임대차보호법 최우선변제
소액임차인의 보증금을 변제하기 위한 우선변제권이 주택임대차보호법에 있습니다.
소액임차인에 해당하고 전입일자와 확정일차를 마쳤다면 선순위 담보물권, 예를 들면 은행의 저당권(대출)이 걸려있어도 일정 금액을 돌려받을 수 있게 됩니다.
경매나 공매로 세 들어서 살고 있는 집이 넘어갈 때 소액임차인에 해당하는 경우는 배당요구를 할 수 있습니다. 그러려면 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야합니다.
소액임차인으로 분류되는 기준은 다음과 같습니다.
서울시 - 보증금 1억5천만원 이하
수도권, 세종시, 용인시, 화성시 및 김포시 - 1억 3천만원 이하
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 - 7천만원 이하
그 밖의 지역 - 6천만원 이하
이 기준에 맞아야 소액임차인으로 분류되며 우선변제금을 받을 수 있습니다. 다만 보증금의 일정금액만 변제받는 것이라 안타깝지만 선순위 물권이 있다면 어쩔 수 없습니다.
서울시가 최대 5천만원이고 수도권 4천300만원, 광역시 2천300만원입니다. 그 밖의 지역은 최대 2천만원으로 적은 편에 속합니다.
우선변제금액이 주택가격의 50%를 초과하는 경우 50%에 해당되는 금액을 최대로 받을 수 있습니다. 그 집이 저당 잡혀있는지 선순위 물권이 있는지 꼭 확인하고 들어가셔야 합니다.
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